Después de años en los que comprar una casa significaba competir contra múltiples ofertas, pagar por encima del precio solicitado y tomar decisiones rápidamente, el mercado inmobiliario estadounidense comienza a inclinarse hacia el comprador. En agosto había 57.9% más vendedores que compradores, la diferencia más grande registrada por Redfin desde que comenzó a recopilar estos datos en 2013. El cambio significa más propiedades disponibles, menos competencia y vendedores cada vez más dispuestos a negociar. El problema es que tener mayor poder de negociación no significa necesariamente poder comprar.
MÁS CASAS, MENOS COMPRADORES
El inventario de viviendas existentes llegó en agosto a 1.62 millones de propiedades, 3.2% más que el mes anterior. Al ritmo actual de ventas representa una oferta equivalente a 4.9 meses, el nivel más alto en más de una década, de acuerdo con la National Association of Realtors.
Al mismo tiempo, las ventas de casas existentes disminuyeron 2% respecto a julio y 1.2% frente al mismo periodo del año anterior. La tasa anualizada cayó a 3.98 millones de viviendas, mostrando que el aumento de propiedades disponibles no está provocando una recuperación equivalente de compradores.
LOS VENDEDORES COMIENZAN A CEDER
Quienes sí tienen capacidad financiera están encontrando condiciones que hace pocos años resultaban difíciles de imaginar.
Tres de cada cinco viviendas vendidas en agosto cerraron por debajo de su precio original de salida. Además, los compradores están consiguiendo concesiones como dinero para reparaciones, ayuda con los costos de cierre o reducciones temporales de la tasa hipotecaria. En agosto, 44.7% de las ventas analizadas por Redfin incluyeron alguna concesión del vendedor, la proporción más alta para ese mes desde al menos 2020. La situación es especialmente favorable en algunas ciudades.
Nashville registró 139% más vendedores que compradores; Miami, 138%; Houston, 131%; Orlando, 122%; Las Vegas, 117%; San Antonio, 116%; Austin, 115%, y Dallas, 108%. En esos mercados, tener una propiedad en venta ya no garantiza recibir rápidamente varias ofertas.
ENTONCES, ¿POR QUÉ NO ESTÁN COMPRANDO?
El principal obstáculo continúa siendo el costo. El precio mediano de las viviendas existentes llegó a 429,100 dólares en agosto, 1.6% más que un año antes. Las tasas hipotecarias tampoco ofrecen demasiado alivio. Durante agosto se mantuvieron alrededor del 6.7%, elevando considerablemente el pago mensual respecto a los años anteriores a la pandemia.
Redfin calculó recientemente un pago hipotecario mensual mediano cercano a 2,633 dólares, utilizando una tasa de 6.76%. El resultado es un mercado peculiar: existen condiciones favorables para negociar una vivienda, pero el costo total de adquirirla sigue siendo demasiado elevado para muchos estadounidenses.
NO TODO ES IGUAL
El cambio tampoco ocurre con la misma intensidad en todas partes. Redfin identificó solamente cinco grandes mercados que todavía favorecen claramente a los vendedores. Algunas zonas suburbanas de Nueva York permanecen entre las más competitivas, mientras San Francis- co también volvió a comportarse como mercado de vendedores.
En otras regiones ocurre exactamente lo contrario. Nashville, Miami, Houston, Orlando, Las Vegas y varias ciudades de Texas acumulan inventario y ofrecen mucho más espacio para negociar. Esto significa que hablar de un único “mercado inmobiliario estadounidense” resulta cada vez menos preciso.
LOS PRECIOS TODAVÍA NO SE DERRUMBAN
La abundancia de vendedores podría hacer pensar que los precios deberían comenzar a caer rápidamente, pero eso todavía no ocurre a escala nacional.
Red n encontró que el precio mediano de venta rondó 398,600 dólares en agosto, aproximadamente 2.2% más que un año antes. La presión aparece de otras formas: reducciones sobre el precio inicialmente solicitado, propiedades permaneciendo más tiempo disponibles y mayores concesiones durante la negociación. Para muchos propietarios existe además un límite sobre cuánto están dispuestos a reducir. Quienes compraron o refinanciaron durante los años de tasas hipotecarias extremadamente bajas todavía pueden preferir esperar antes que aceptar una rebaja considerable.
Esta es probablemente la principal contradicción del mercado inmobiliario en 2026.
Los compradores tienen más opciones. Pueden negociar. Tienen menos probabilidades de encontrarse con guerras de ofertas y pueden pedir condiciones que duran- te la pandemia habrían sido rechazadas inmediatamente. Sin embargo, los compradores potenciales también enfrentan viviendas mucho más caras que hace cinco años, tasas elevadas y preocupación sobre la economía. Por eso el mercado puede favorecer técnicamente al comprador.
